保有するマンションの資産価値を守るため、欠かせないのが定期的な外壁塗装です。
メンテナンス工事の中でも費用がかかるものだからこそ、後悔がない形で実施しましょう。

マンションオーナーが、外壁塗装工事を行う前に知っておくべきポイントを解説します。

マンションの大規模修繕はオーナー側の義務

外壁塗装を含むマンションの大規模修繕工事には、多額のコストがかかります。
マンション経営で収益をプラスに持って行くためには、「修繕コストはできるだけ少なくしたい…」と思うこともあるかもしれません。特にマンションの外装については、つい後回しにしてしまいがちです。

しかし、マンションの大規模修繕工事は、法律で定められたオーナー側の義務なのです。

・適切な時期に外壁塗装や屋根塗装を実施しなかったため、雨漏りが発生した

・外壁の剥がれを放置した結果、住人がけがをした

このような事態が発生した場合、マンションオーナーの管理責任が問われることになってしまいます。

外壁塗装や屋根塗装は、単純に「マンションの見た目を良くして入居率を高めるため」だけのものではありません。
防水機能を維持し、建物全体を守るために必要な工事です。たとえ「現在のところ満室で、入居率の低下も発生していない」という場合でも、外壁塗装工事は避けられません。

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マンションで外壁塗装を行うべきタイミングとは？

マンションで外壁塗装を行うタイミングは、以下の2つの方法で決定するのがおすすめです。

・外壁の劣化が進行しているとき

・新築時から約12年が経過したとき

外壁の劣化具合は、各種条件によって違ってくるもの。
すでに劣化が進んでいる場合、建物全体の価値を守るためにも、できるだけ早く外壁塗装工事を行うと良いでしょう。
外壁の劣化は、以下のようなポイントで見分けられます。

・コケやカビが繁殖している

・雨漏りによるシミのあとが見える

・コンクリートが剥がれている

・0.3ミリ以上のひび割れが発生している

・外壁材が色あせてきている

・外壁材に手で触れると、粉のようなものが付着する

・コーキングが劣化し、割れている

これらの症状は、外壁材や表面の塗装の劣化によって引き起こされるもの。
マンションを訪れた際には、定期的にチェックしておくのがおすすめです。

また、特別に目立ったトラブルがないように見えても、12年前後経過したら外壁塗装工事を検討してみてください。
国土交通省が発行している「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」では、建物の安全性を確保するため、12年に一度の大規模修繕をおすすめしています。

外壁塗装工事についても、この数字を参考に実施すると良いでしょう。

マンションの外壁塗装でおすすめの塗料・サイクル

いざマンションの外壁塗装工事について検討し始めると、「どのような塗料で塗装工事を行うのか？」という問題が発生します。

マンション・戸建てにかかわらず、選択する塗料のランクによって、価格や耐久性が大きく異なるもの。
高い塗料を使えば、修繕コストは上昇しますが、次のメンテナンスまでの期間を長くできます。ただし、修繕コストが上がれば、マンション経営で収益をプラスに持っていくのは難しくなってしまうでしょう。

両者のバランスについてしっかりと検討し、最適な塗料を選択する必要があるのです。

外壁塗装の種類と耐用年数をまとめました。

耐用年数から考えるマンション塗装におすすめの塗料は、フッ素や無機、光触媒、ピュアアクリルです。
これらの塗料なら、耐用年数は10～15年と長いため、12年後の次の大規模修繕のタイミングまで、問題なくその性能を維持しやすいでしょう。

もちろん塗料の種類によっては、15年以上の長寿命を売りにしている商品もあります。とはいえ、たとえ塗料に20年以上の耐久性があっても、12年後には大規模修繕のタイミングがやってきてしまいます。

そこまでコストをかけ過ぎる必要はないでしょう。

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外壁塗装・大規模修繕にかかる費用の目安は？

マンションの大規模修繕は、外壁塗装だけに留まりません。
足場を組むコストや手間を削減するため、外壁塗装時にはその他の修繕工事も一気に済ませる形が一般的です。

外壁塗装工事には、外壁材の掃除や下地処理、修繕、塗装といった作業を含めて、1平米あたり2,000円～6,000円のコストがかかります。
共用部の廊下や階段、バルコニーの天井など、しっかりと塗装してもらいましょう。

外壁塗装以外の大規模修繕工事としては、

・仮設工事

・下地補修

・防水工事

・シーリング補修

・鉄部塗装

などが挙げられます。

これらも含めた費用の目安は、1平米あたり10,000円～20,000円程度です。
「1戸あたり100万円程度」が一つの目安となりますから、ぜひ意識してみてください。

手間もコストもかかる大規模修繕だからこそ計画的に

マンションオーナーにとって、外壁塗装を含めた大規模修繕は、非常に重要な問題です。
安心・安全のマンション経営を行うためにも、ぜひ計画的に進めてみてください。

マンションの外壁塗装について気になる点があれば、ツジ建装がサポートいたします。

名古屋市や北名古屋市周辺でマンション経営を行っている方は、ぜひお気軽にご相談くださいね。

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